Marché secondaire ou projet neuf en Israël : que choisir ?

Deux marchés coexistent en Israël

En Israël, comme partout, on distingue le marché secondaire (biens existants, מכירה) et les projets neufs (דירות חדשות ou yad1). Les deux ont leurs logiques propres.

Le marché secondaire

Avantages

• Visibilité immédiate : vous voyez exactement ce que vous achetez
• Négociation possible : les prix des particuliers sont souvent négociables de 5 à 15%
• Emplacement souvent meilleur : les immeubles anciens sont souvent mieux situés que les nouvelles constructions en périphérie
• Délai court : 3 à 6 mois de la signature à la remise des clés

Inconvénients

• Travaux potentiels : l'état peut nécessiter rénovation (salle de bain, cuisine, électricité)
• Efficacité énergétique : les anciens bâtiments sont moins bien isolés
• Normes antisismiques : les bâtiments construits avant 1980 ne respectent pas les normes actuelles

Les projets neufs (sur plan)

Avantages

• Financement progressif : vous payez par tranches pendant la construction
• Garanties constructeur : 7 ans de garantie décennale
• Normes actuelles : isolation, ascenseur, accessibilité, antisismique
• Personnalisation : finitions, agencement selon les options proposées
• Fiscalité : TVA récupérable dans certains cas

Inconvénients

• Délai de livraison : 3 à 5 ans après la signature, avec risques de retard
• Risque promoteur : si le promoteur fait faillite avant la livraison
• Prix premium : généralement 10 à 20% plus cher que l'ancien de même emplacement
• Emplacement périphérique : les projets neufs sont souvent en dehors des centres historiques

La fiscalité des projets neufs

Les achats sur plan bénéficient parfois d'une TVA à taux réduit pour les résidents (5% au lieu de 17%) sur un premier logement. Cette économie peut être significative.

En revanche, le Mas Rechisha s'applique de la même façon.

Notre recommandation

Pour un acheteur étranger visant Jérusalem :

• Rechavia, Katamon, Baka → marché secondaire, les quartiers existants sont matures et il n'y a pas de place pour du neuf
• Givat Shaul, Malha, Arnona → projets neufs disponibles, intéressants pour du locatif long terme
• Objectif court terme (< 7 ans) → marché secondaire préférable pour la liquidité
• Objectif long terme (> 10 ans) → projet neuf si vous pouvez attendre la livraison

Quelle que soit l'option, le radar RelayState monitore les deux types d'annonces sur Yad2.