Mas Rechisha : la taxe d'achat immobilier en Israël expliquée

Qu'est-ce que le Mas Rechisha ?

Le Mas Rechisha (מס רכישה) est la taxe d'acquisition immobilière israélienne. Elle est payée par l'acheteur au moment de la transaction. C'est l'équivalent des droits de mutation en France, mais avec une structure différente.

Barème pour les résidents israéliens (premier logement)

Le barème est progressif :

• Jusqu'à 1 978 745 ILS : 0%
• De 1 978 745 à 2 347 040 ILS : 3,5%
• De 2 347 040 à 6 055 070 ILS : 5%
• De 6 055 070 à 20 183 565 ILS : 8%
• Au-delà : 10%

Ces seuils sont actualisés chaque année.

Barème pour les non-résidents et investisseurs

Si vous achetez un deuxième logement ou si vous n'êtes pas résident israélien, le barème est différent et beaucoup moins avantageux :

• Jusqu'à 6 055 070 ILS : 8%
• Au-delà : 10%

Point important : les ressortissants étrangers qui n'ont pas la résidence israélienne paient le taux "investisseur" même pour leur premier achat en Israël.

L'exception olim hadachim

Les olim hadachim (nouveaux immigrants) bénéficient d'un taux réduit pendant les 7 premières années suivant leur alyah :

• Jusqu'à 1 978 745 ILS : 0,5%
• Au-delà : 5%

C'est un avantage fiscal considérable qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers de shekels d'économie.

Calcul pratique

Prenons un appartement à 3 500 000 ILS acheté par un non-résident :

• 3 500 000 × 8% = 280 000 ILS (environ 74 000 EUR)

Pour un résident israélien (premier logement) :

• 1 978 745 × 0% = 0
• 368 295 × 3,5% = 12 890 ILS
• 1 152 960 × 5% = 57 648 ILS
• Total : 70 538 ILS (environ 18 600 EUR)

L'écart est énorme. C'est pourquoi beaucoup d'acheteurs étrangers envisagent l'alyah avant d'acheter.

Autres frais à anticiper

En plus du Mas Rechisha, prévoyez :

• Honoraires d'avocat : 0,5% à 1,5% du prix
• Agence immobilière : 2% + TVA (parfois partagé acheteur/vendeur)
• Mas Shevach : taxe sur la plus-value (pour le vendeur, mais peut influencer la négociation)

Comment réduire la facture fiscale ?

1. Faire l'alyah avant d'acheter si vous envisagez de vous installer

2. Acheter via une société dans certains cas (mais les règles ont changé en 2024)

3. Prendre date — si vous êtes en cours d'alyah, la date du 1er achat dans les 7 ans est déterminante

RelayState peut vous mettre en contact avec des fiscalistes spécialisés dans les transactions franco-israéliennes.